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[海外置业]北京买房经历:错过了人生赢家

责任编辑:tingting.guan来源:互联网时间:2017-09-29 10:10:15点击:

今天在办公室,我咨询了我们在美国的房产顾问Horace,咨询完之后,我大声说:“太谢谢你!你说的太有价值了!”现在先说说Horace告诉我的房产投资理论,再讲讲北京的房子我怎么买亏了。

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  对于我们这种需要把全部积蓄掏出来,还得借点钱凑首付、在首都赖着不走的北漂人来说,买房子前总有一个问题反复讨论绕不开:房价还会涨么?会不会跌啊?”

[海外置业]北京买房经历:错过了人生赢家

  今天在办公室,我咨询了我们在美国的房产顾问Horace,咨询完之后,我大声说:“太谢谢你!你说的太有价值了!”

  现在先说说Horace告诉我的房产投资理论,再讲讲北京的房子我怎么买亏了。

  Horace的房产投资理论

  房价是不能一直涨下去的!

  中国的一线城市和香港一样,房价已经很高了。房子不能一直涨下去的。为什么呢?房地产现在面临几个变局:

  1、人口结构的变化,年轻人口出现滑坡,也就是说需求必定会越来越少;

  2、货币政策的逆转,中国从过去的外汇大规模流入变成了持续流出,为了确保不出现汇率崩溃,已经不得不采取收缩的政策;

  3、史无前例的调控,有人说调控说明还要涨,那是对中央政策已经没有敬畏,实际上今年的调控绝对是最大限度地在锁住投机资金。

  从这个道理上讲,香港政府和北京上海政府一样,不敢再让房子这样涨下去,尤其是住宅。房子还会涨,但不会是几倍,不会很多很多,就才正常。

  “房子是比较省心的资产

  许多中国人看到国内房地产的限制和不确定性,就考虑进行海外资产配置,海外有许多种资产,而房子是比较省心的一种,并不是每个人都适合打理像股票这样的资产的,比较耗费精力,像我这样喜欢把精力放在工作上的人,就不太适合。所以我选择投资房地产,就是因为它收租回报很好,非常省心。西雅图房子的租金回报每年6个点是很正常的,而且在过去8年西雅图的房子每年都保持7%以上的增值

  美国的房地产是完全透明的,过去几十年所有的交易记录都可以去查到。

  “投资类房子与自住类房子是两回事

  在美国,投资类的房子要选租金收益高的。租金收益高的什么样的房子呢?

  位置好,交通方便,便宜的,破一点不要紧,简单的装修一下,干净整洁耐用,不需要进口瓷砖高级家装,就可以用来出租了。

  那么美国人、日本人、欧洲人、中国人在做这个投资的时候思路有什么不一样吗?没有。大家对收租房产的概念是一样的。

  自住的房子,你不会用差的材料,这一块瓷砖用意大利的,那个地板是那种白的,这里高级一点,不能差一分一毫。这么高成本适合投资吗?不适合,投资回报率不高嘛。

  这些年发现一个很有趣的现象。很多中国人,在国内做房产投资是很厉害的,在国外会买一些根本回报率不高的高大上房子。为什么会这样,因为他们在海外没有办法接收到有价值的信息,容易被一些感性的东西误导。

  租金回报率是这么用的

  租金回报率都是毛租金回报率,即年租金/房价,一般而言,我们把净租金回报率在4%左右视为高回报。最新数据显示,北京的租金回报率1.37%,也就是接近100年的租金等于房价,现在满脑子就是:泡沫,绝对的泡沫!房地产炒这么高,无良炒房团真可恶!中国经济危险了,全靠房地产死撑!傻X吧,等着崩盘吧!

  Horace给我讲了一个不同版本的故事。

  我们知道,香港的楼市更疯狂。他说,他到香港找租房时,经纪人给他推荐了一套月租金10万港币的房子,他想可能不太需要租这么贵的,随口问了下这套房子的价格。经纪人说,1.2亿港币。

  然后Horace进行了这样一番心理活动:

  1.2亿的房子月租金10万,年租金120万,年租金回报率是1%。我在西雅图可以轻松找到一堆年租金回报率6%的房子(人家就是干这个的)。如果我用2000万港币在西雅图买房用来收租,每年的租金回报正好是120万。也就是说,我用2000万的资本回报,可以在香港享受到价值1.2亿的房子。

  这才是有钱人的境界好吗,这才是租金回报率正确的打开方式好吗!这就是思维模式上的差距啊。当我们听到不理性的东西,想的都是怎么骂会更爽一点,而人家想的是这东西可以怎么来用。

  北京买房经历:错过人生赢家

  今年3月,经过半年看房,我痛下决心在房山长阳买了人生第一个房子,五环边很偏的地方。房价是4万一平米,总价320万。首付加中介费和税费,一共需要150多万现金。刚签了合同,北京各种限购政策就来了。

  在北京买房,投资和自住目的兼具。因为过去多年北京的房子只有一种属性:房价涨得飞快,租金回报极低。所以哪怕你是自住,也一样是享受了房子带来的投资红利

  许多人,包括我,都算过一笔账,如果在北京租一辈子房又如何?租一辈子房子,都比在北京买这栋房子花的钱少。这么想心理满足感很强,可以安慰一下自己没钱买不起房的穷逼心理。租金花了就没了,而房子可以保值增值,谁都知道能买房尽早买划算。

  在北京租一辈子房,绝对是最下策,因为你没有任何资产。这是没钱的无奈选择。

  努力攒钱,拼命挣钱,七拼八凑弄齐了首付,买了房子,月月还贷,是更好一点的选择。日子苦了,但生活有了奔头,有了冲劲。

  但是。。。

  如果按Horace的思路,我是不是当时可以考虑用手上150万现金,在美国西雅图买一所房子?每年6%的净租金回报是9万,够我在北京北边租一个月租7500块的房子,这样通勤时间会直线降低,居住品质也能提升不止一个档次。如果我再贷点款,除了还贷,每月一万的租金回报也是轻轻松松。

  生活品质这事儿重要吗?往眼前一俩月说不太重要,往远了说非常重要,生活品质上来了整个人的精气神儿都不一样,看事情的角度和策略也不在一个能量级上。有什么是比把精力专心放在成长上回报更高的吗?

  如果我能在西雅图拥有永久产权的房产,又能在北京无限期高品质地免费住下去,我干嘛非要搞一栋不到70年产权的北京房子在手上?

  我X啊,这才是人生赢家模式好吗。

  为什么我认为北京的房子买亏了

  买的时候320万,现在300万妥妥搞定,这不是明摆着亏了吗!

  这不是我指的亏。大部分美国人成家后,都会在市郊买房。郊外的生活设施也越来越全面。往往附近就会有商业中心和超级市场,开车去集中购物,比城里都方便。而北京周边的成熟度还远远不够,对比美国大城市来看,周边这些区还是有待开发,但只要有持续规划,地段就会越来越值钱,我坚信(不坚信咋整,钱都砸进去了)。

  在北京买房子,抛开刚需自住因素,其实是一场投机性决策。

  如果在美国买房,永久产权不用说了,依托于成熟的房地产市场,除非遇到概率极低的自然灾害、经济危机。美国有些城市每年会有6%左右的租金,而饱受预期回报至少有六个点的投资增长,就单从人口净流入一项来看,就很清楚看到美国房产投资市场的价值。过去6年人口总数增长了15%,这在美国是很夸张的,房产供不应求是肯定的

  从长期的统计数据中看到,美国的房屋中间价的平均涨幅大约在7%-8%之间,扣除持有成本,扣除物价上涨的因素,大约保持在5%-6%。上涨幅度不大,但是合理,这种上涨速度是温和而健康的。房子本来就是居所,是满足人类居住的需求,不是投机牟取暴利的工具,也就是说买房应该是一个长期的投资,而不是短期投机。

  投机和投资两个机会摆在我眼前,我永远都会选投资。这就是我眼中的决策正确,决策不亏。

  但最终问题还是出在视野的狭窄上。我如果将目光放远一点,瞄向高净值人群普遍关注的海外房产投资即美国房产投资上,就会是一条稳健解决焦虑的投资思路。

  如果当初是这样一种选择,我可能现在正租着北京一万块一个月的房子,面对丈母娘“你有房吗?”的质问,可以毕恭毕敬地对她说:我在美国有一所房子,它所产生的现金收益,足以让我不花一分钱在这里住一辈子。

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