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[海外置业]算笔账:日本一套房持有6年,您觉得能赚多少?

责任编辑:tingting.guan来源:互联网时间:2017-11-22 19:05:57点击:

听说你有兴趣想要了解日本房地产,却头疼于解读异国买房的各类资料?没关系!小编为特别有投资战略眼光的你准备了一系列的买房攻略。本篇文章就为你详细解读日本不动产投资的“买房 · 持有 · 卖房”环节需要的费用,快来看看都有哪些吧!

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  听说你有兴趣想要了解日本房地产,却头疼于解读异国买房的各类资料?没关系!小编为特别有投资战略眼光的你准备了一系列的买房攻略。

  本篇文章就为你详细解读日本不动产投资的“买房 · 持有 · 卖房”环节需要的费用,快来看看都有哪些吧!

  小编提前剧透,如果觉得下面的计算太繁琐,请直接拉到最后看结果,结尾处有惊喜!

  买房环节,需要花哪些钱?

  如果在国内有过买房经验的人,应该知道在购买二手房时,除了买房的钱以外会产生的主要费用是中介费、契税、营业税、印花税、土地增值税、权属登记费、个人所得税等。

  而在日本买房时除了买房钱外,有6种钱(三税三费)要付。

  三税

  1登录税(国税):

  房产的产权名义变更时所需的税。(也就是登记到你名下时要交的税啦)

  土地评估价格×1.0%、房产评估价格×0.3%

  (评估价格是政府征税的指导价,与市场交易价格差距很大,约为房屋总价的50%左右)

  举个栗子:

  假设小明买了在大阪市中央区的一套2007年建的房子,房子本身的价格是1000万日元(以下都以此为例),土地评估价为200万,房子的评估价为250万日元,则登录税=200万日元*1%+250万日元*0.3%=2.75万日元

  2房产取得税(地方税):

  购买房产的税。(购房后半年左右收取)

  土地评估价格×1.5%、房产评估价格×3%

  (评估价格是政府征税的指导价,与市场交易价格差距很大,约为房屋总价的50%左右)

  举个栗子:

  小明1000万日元的房子,土地评估价为200万,房子的评估价为250万日元,则房产取得税=200万日元*1.5%+250万日元*3%=10.5万日元

  3印花税(国税):

  贴在房屋购买契约书上的印花税票。

  房产评估价格(土地评估价+房产评估价)为

  500万日元~1000万日元:1万日元

  1000万日元~5000万日元:2万日元

  举个栗子:

  小明1000万日元的房子,房产的评估价为450万日元,则印花税=0.5万日元

  三费

  1中介费:

  房价

  200万日元以下:

  房产交易价格的5%(不包含消费税)

  200万-400万日元:

  房产交易价格的4%+2万日元(不包含消费税)

  400万以上:

  房产交易价格的3%+6万日元(不包含消费税)

  举个栗子:

  小明买的房子的价格是1000万日元,假设消费税是8%,那么他总共要付的中介费=1000万日元*3%+6万日元+消费税=38.88万日元

  注:消费税=(1000万日元*3%+6万日元)*8%=

  2.88万日元

  2产权转移登记手续费:

  代办以上所有手续的司法书士人工费,5万-10万日元不等。

  举个栗子:

  本案例中,假设小明花了10万日元的登记费用。

  5年间地震火灾保险费:

  日本的住宅火灾保险不是强制性的,可以任意加入,每5年更新一次。如果你从银行借了房贷的话,那么就有义务加入住宅火灾保险了。加入地震保险的条件是你必须同时加入火灾保险,每5年更新一次合同。70平米的分售公寓的地震保险金额大约是5万日元。

  举个栗子:

  本案例中,假设小明花了5万用于购买地震火灾保险。

  综上所述,以小明为例,他在买房环节要花费的钱(日元)为:

  1000万(房价)+2.75万(国税)+10.5(地方税)+0.5万(印花税)+38.88万(中介费+消费税)+10万(产权转移登记手续费)+5万(保险费)=1067.63万日元

  购买房屋时投资者所缴纳的各项税费约为房价的6%-7%。本案例的税费为67.63万日元,约占房价的6.7%。

  持房环节,需要交哪些钱?

  中国人买房子通常会觉得房子买完就一了百了,其实持有房产同样会产生一些费用,国内最常见的就是物业费。

  持有日本的房子还要交一些税,为什么要交税呢?原因在于,日本的房屋和土地都是个人私有财产,是永久产权。所以和国内相比会多一个固定资产税。

  日本房产每年持有的成本约为房价的1%-2%。具体来说有7种钱(三税四费)要付,这些钱是每年都要付的。

  三税

  1固定资产税(国税):

  每年需向日本政府支付的税。

  土地评估价格×1.4%、房产评估价格×1.4%

  举个栗子:

  小明1000万日元的房子,土地评估价为200万,房子的评估价为250万日元,则固定资产税=200万*1.4%+250万*1.4%=6.3万日元

  2都市计划税(地方税):

  每年需向日本地方政府支付的税(支付给该房产所在地政府)。

  土地评估价格×0.3%、房产评估价格×0.3%

  举个栗子:

  小明1000万日元的房子,土地评估价为200万,房子的评估价为250万日元,则都市计划税=200万*0.3%+250万*0.3%=1.35万日元

  3个人所得税:

  年租金

  0.1-195万日元间 5%所得税;

  195-330万日元间 10%所得税;

  330-695万日元间 20%所得税。

  (此外还有23%,33%,40%,45%的例子,本处略)

  举个栗子:

  小明1000万日元的房子,假设每月租金收为7万日元,则每年个人所得税=7万*12*5%=4.2万日元

  四费

  1物业管理费:

  这个比较好理解啦,就是每年都要交物业管理费。每套房屋,根据物业公司不同费用也不同,房屋交易时会明确写清。

  举个栗子:

  以本文中的小明的房子为例,估计每月7千日元左右。

  2修缮积立金:

  按字面理解即可,这个钱就是用来维护修整房屋的。每套房屋,根据物业公司不同费用也不同,房屋交易时会有明确写清。

  举个栗子:

  以本文中的小明的房子为例,估计在1200日元左右

  3中介房屋代管服务费:

  这项适用于购房用于投资的人,如果你自住也就不产生了。主要是房产中介公司为客人提供购房后房屋及租金的管理服务,代管理项目包括代收租金,代缴费等。为月租金5.4%(含消费税)。

  举个栗子:

  假设小明买的这套房子,每月租金收为7万日元,则每年代管费=7*12*5.4%=4.536万日元

  4税理士费用:

  日本政府要求所有房东主动申报房租等收入,无论多少套房屋,只需要一位税理士办理申告。

  TIPS 其他可能产生的费用:

  1、如果空房,需要重新招租,则会收取1个月的房租作为招租的费用;

  2、租客搬离后需要重新装修、更换墙纸、地板等,金额约10万-20万日元;

  3、如果房屋室内设备损坏,需要维修,几千至几万日元不等,以实际产生的费用为准。

  综上所述,以上文的小明为例,持有房产的环节,每年要花费的钱(日元)为:6.3万(国税)+1.35万(地方税)+4.2万(个人所得税)+0.7万*12(物业费)+0.12*12(修缮金)+4.536万(代管费)+1万(税理士费·假设)=27.226万

  ● 每年的租金收入为84万,交的税和费用约为27万,盈利57万。

  卖房环节,需要交哪些钱?

  投资房产并不只是满足于坐收房租,当行情合适时,也要择机卖出,获得房产增值的利益。而这个阶段和国内一样,也是需要付税和费用的。

  具体来说是3种钱(二税一费)。

  二税

  1增值税:

  持有5年内:所得税:30%,居民税:9%

  持有5年及以上:所得税:15%,居民税:5%

  (非居住者不用缴纳居民税,增值部分的计算会由专人来进行。如果房产在卖出时交易房价没有变化,则不产生增值税)

  举个栗子:

  小明买的这套1000万日元房子就是投资用非自住的,假设6年后他要转手卖出时,房子增值,他以1600万日元卖出

  �转让所得=卖出的价格-(购入价格+购入时花的各种费用+卖出时花的各种费用)

  则他要交的增值税=转让所得*所得税率=[1600万-(1067.63万+58.32万)]*15%=71.1万

  �若是不记得购入时的各种花费,也可以用卖出价*5%来计算,本处“卖出时的各种花费”只计入了中介费,实际还有其他一些杂费。

  2源泉税(外国客户):

  源泉税10.21%,第二年正常进行纳税后会全额退还。

  源泉税是说白了就是对个人收入所收的税。因为这里会退,所以本文就不计入计算了。

  一费

  1中介费:

  房产交易价格的3%+6万日元+消费税

  举个栗子:

  小明的这套房子增值后,现在的交易价为1600万,假设消费税是8%,则中介费=1600万*3%+6万+消费税(1600万*3%+6万)*8%=58.32万日元

  综上所述,小明在卖出增值后的房产时花费的钱=71.1万(增值税)+58.32万日元(中介费)=129.42万日元

  ● 增值600万日元-卖房花费129.42万日元=盈利470.58万日元

  ● 持有6年,房租净收益=57万*6=342万日元

  ● 投资该房产6年后的总收益=470.58万+342万=812.58万日元

  备注:上述数据仅为估算参考值,不同房屋,状况不同,收费比例及金额也会差别,以实际交易为准!

  原房价 1000万日元

  最后总盈利 812.58万日元

  快要翻倍了有没有!!!

  这,才是投资的真正价值~

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