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[海外置业]当北京房价超过东京,爱买房的中国人出手了

责任编辑:tingting.guan来源:互联网时间:2017-12-01 12:47:58点击:

有的日本媒体甚至预测:汹涌而来的中国人不光是游客,还可能用人民币“占领”日本。因为大批中国人正在抢购东京、大阪、北海道甚至冲绳的房子。去年10月媒体曾报道,中国买房团为提前布局2020年东京奥运,已陆续买走2%的日本国土。中国人目前已经成为日本房地产中介行业的主要客户。中国人来了!

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  有的日本媒体甚至预测:汹涌而来的中国人不光是游客,还可能用人民币“占领”日本。因为大批中国人正在抢购东京、大阪、北海道甚至冲绳的房子。去年10月媒体曾报道,中国买房团为提前布局2020年东京奥运,已陆续买走2%的日本国土。

中国人目前已经成为日本房地产中介行业的主要客户

  中国人来了!

  原本,赵婷是想在北京买房的。

  去年5月,她卖掉了40平方米的老宅,打算换一套大房子。彼时,北京房价看涨,房产交易一片焦灼。四个月里,赵婷看中并付了定金的房子总价涨了70万,看到这个数字,房东反悔了,拉黑了她的微信,定金也没有退还。

  赵婷只好租了房子住着,开始和房东打官司。结果,折腾间又赶上了今年北京房产调控的“317新政”,首付比例提高至60%。这就意味着,就算打赢了官司,她也难以在北京买到合意的房子了。

  赵婷不懂股市,也懒得研究基金,手握200多万元现金的状况让她被一种巨大的不安定感攫住了。这时,她的一位在日本做房产中介的朋友出现了,提议她可以考虑去日本买套房,“中国人去日本买房不需要什么资质”、“从选房到签约都由中介沟通负责”、“购房流程往往两个星期就能完成”,再一看价格,位于大阪的20平米左右的小公寓,只要40万人民币左右,赵婷心动了。

  不久后,赵婷在日本买了房——在大阪,一套19平方米的小公寓,包括手续费在内总计40万,这间建于80年代的公寓和日本大多数房子一样,都是精装修。

  据一位在日本从事不动产行业7年的华人置业顾问介绍,中国大陆居民大批赴日本买房,是从近两三年“北京房价超过了东京”标志性开始的,据相关数据显示,2014年8月,相当于一线城市郊区的日本大阪彩都西,每平方米售价约2.3万元。同年,北京市涨幅最低的通州区,均价已接近3.1万元/平方米。

东京大阪房产租金回报率是北上广深的3倍

  日本房产的便宜实惠,对大陆来的购房客来说具有极大的诱惑力。

  在东京一个2LDK(约40平米,相当于国内的小二室一厅)的高层公寓,建造20年左右,由于日本泡沫经济后房价一直走跌,那么现在的价值也就是2000万日元(125万人民币)左右,甚至有些地方1000万(62万人民币)日元就足够了。

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日本“一户建”内部装修图

  有一篇分析世界各国房地产投资回报比例的文章。

[海外置业]当北京房价超过东京,爱买房的中国人出手了

  文章中有一个全球房产租金回报率排行榜,美国德克萨斯州达拉斯的回报率最高,为7.35%。排在第二位的是日本的大阪为5.91%。第三为洛杉矶,为5.80%。第四为东京为5.76%。

  也就是说按这个统计表来看全球租金回报率最高的前四位里,日本就占了两位。

  再来看我们国内最牛的的北上广的租金回报率排在哪里呢?

  北京倒数第一,为1.41%。

  深圳倒数第二,为1.44%。

  上海倒数第三,为1.50%。

  广州倒数第四,为1.74%。

  我们不仅排在倒数第一到第四,而且数值也都差不多,平均1.5%。按国际公认的适合投资的房地产回报率为高于5%,也就是说,我们四个一线大城市没有一个地区符合这个国际共识。

  而据日本自己的统计数字表明,日本新建公寓的租金回报率为5%到6%之间。中古公寓因房屋价值低反导致回报率偏高,有的甚至能达到10%以上的回报率。

  按这个方法粗略计算一下,也就是说,在日本投资房地产出租,平均20年左右可以收回成本,而在北上广却需要100年左右。

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日本的“一户建”深受国内购房者喜爱

  日本买房就像网购白菜

  从决定在日本买房到买到房子,赵婷一次日本也没有去。

  去年决定在北京买房时,她经历的是“过户一个环节排号就得一个半月,都有黄牛号了,一个号十几万”,而在日本买房的整个过程干脆利落,从选房到办手续,包括往返邮寄文书在内,只用了一个月,不需要和房东打交道,全由日本购房置业顾问代办。

  一位在日本的华人中介告诉《每日人物》,在日本,平均一套房的成交时间是半个月,一些位置好的房源放出来,常常5分钟就被中国人抢走:大部分中国投资客压根儿不来看房,通过谷歌地图看看位置,中介发图或视频看看房子外观,就果断下单购房了,“就像买白菜似的,还是网购白菜”。

  但无论购房的流程多简洁、便利,也还是有一些需要提防的地方。

  日本房子赚大钱很难

  与国内买房看重涨价不同,衡量在日本买房是否划算,最重要的一个概念是租售比——就是房屋租金与房屋价格的比值。日本低房价高租金,扣掉管理、修缮、缴税等各项费用,租售比能达到5%左右,买房出租,20年回本。与之相比,北京房子的租售比只有2%左右,回本年限更是可能翻倍。

  赵婷购买的大阪公寓就是自带租约的,当国内的房子撕扯了一年多还没有拿到赔偿时,她在日本的公寓已经开始收租了。通常,中国购房者的租金收入会由房屋管理公司负责包租、收租、交税,再按月份或季度给中国客户汇款。

  我们也测算过日本购房收益——大约等同于购买一个年化收益率6%左右的理财产品。这种房型最易出租,面积在20平方米左右——日本房子没有公摊面积,赠送阳台,这种大小的公寓能满足独居需要,全套价格在人民币50到60万元之间。日本买房与国内买房对比,可以当做投资品,是家庭资产配置的一个选择,对比的就是国内理财产品。

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日本的公寓

  买的是一种安全感

  有限的收益,这是每个在日本买了房子的中国人都了解的事实,但这并不会阻止更多的中国人去日本买房,因为,对于中国的购房者而言,他们在日本买到的并不只是一个房子。

  日本的房子是永久产权,即便是十几平方米的小公寓,也能按比例拥有一部分建筑所在的土地。

  一对小夫妻卖掉了上海的婚房,买了公寓移民大阪。他们感慨:“我们终于有了一块永远属于我们的地皮。不用为了70年的产权担忧,不用为了学区房而焦虑。”

  从2015年4月起,日本开始放宽外国人在日创业限制。外国人在日本开办公司就可以申请经营管理签证,取得该签证,即可加入日本的社会保险体系,在医疗、养老等方面享受同等的国民待遇。

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