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    Surban生活:为何美国富人喜欢住在郊区?

    责任编辑:aithusa.yang来源:互联网时间:2017-06-27 18:02:59点击:

    Surban运动在美国如火如荼,该词来自”suburb,郊区“和”urban,城市“的拆分组合,指在城市的近郊,直接发展郊区,卫星城的市中心,用来完善城市功能的配套设施,并在城郊的市中心建造住房和社区。

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      Surban运动在美国如火如荼,该词来自”suburb,郊区“和”urban,城市“的拆分组合,指在城市的近郊,直接发展郊区,卫星城的市中心,用来完善城市功能的配套设施,并在城郊的市中心建造住房和社区。

      “Surban”的生活方式,能让人们通过便捷的交通,比方说靠近公交车站,来享受城市的生活便利,也能在享受更低的买房价格的同时,受益于郊区更贴近自然的居住条件。约翰·伯恩斯咨询公司预计,未来10年,近80%的住宅增长将会出现在郊区。在2010到2015年,71%的新住宅增长来自郊区,而城市地区到2025年的住宅增长只有15%。

      美国地广人稀少,所以大大咧咧的美国人就喜欢大的东西,比如说大汽车,大房子,等等。而在市中心由于城市规划及空间的限制,很少有人能够享受到这些条件。所以,大部分的美国人,都在成家后,在市郊买房。房价会相对性价比更高,而且可以住更大的房子和更漂亮的花园。对於在轮子上长大的美国人来说,开车一小时左右的距离去上班就是a piece of cake 了。


      未来,美国将更多地开发城郊地区内靠近公交站的住宅社区。这一计划也与美国总统特朗普的基建计划吻合,促进郊区和卫星城市的发展。郊区会增添更多城市的设施,以便让居民能在城市的核心地区以外,同样能享受生活、工作和休闲。

      美国郊区化的历程

      ★ 美国现代郊区的发展兴起于1920年以后,当时主要得益于现代交通运输系统的发展。由于私人汽车的普及、高速公路网的逐渐形成、经济结构向后工业经济的转变、联邦及地方政府政策的引导以及郊区对中心城兼并的抵制等原因,美国的郊区化得以快速发展;

      ★ 其后,受经济大萧条和二战的影响,美国的城市化和郊区化经历了短暂的停滞;

      ★ 第二次世界大战以后,美国经济经历了一段空前繁荣期,人们在大萧条和二战期间积累起来的住宅需求迸发出来——退伍军人要安家定居,年轻人要组建家庭,现有家庭要搬进新居——住宅需求急剧膨胀,郊区出现了美国有史以来最为繁荣的建筑热潮,郊区呈爆炸式蔓延开来。

      ★ 1950年,美国住在郊区的人口第一次超过居住在城市和农村的人口之和;与此同时,工业、商业也相继从城市中心区向郊区迁移,可以说,美国逐渐发展成为一个郊区化的国家。

      随着富人移居郊外,郊外的生活设施也越来越全面。相距不是很远就有各自的商业中心和超级市场。开车到那里集中购物,甚至比城里都方便。而且很多名牌厂家直销店(Outlet)都集中在郊外某些地方。

      推动郊区化的核心动力

      一、中产阶级的繁盛

      中产阶级的判别标准,除了原来的财产、职业、教育以外,家庭收入、生活方式和居住环境也逐渐成为中产阶级地位的重要标志,人们越来越注意其生活方式和社区环境的重要性。由于中产阶级不断向郊区迁移,郊区的社会地位不断上升,而中心城市却由于贫困人口和少数民族的集中而逐渐衰落。

      因此,在美国人的意象中,郊区及其生活方式几乎成为中产阶级的同义语。许多白领向郊区迁移的目的就是为了巩固自己的中产阶级地位。比如,在一组研究中,有10% 的人承认他们迁往郊区与向上流动的志向有关。可见,白领阶层的扩大和对中产阶级地位的追求,推动了美国郊区化的发展。

      二、家庭主义和儿童中心主义的价值取向

      家庭主义和儿童中心主义是推动美国中产阶级向郊区迁移的一个重要原因。美国人十分注重家庭生活,家庭主义是中产阶级移居郊区并支配其日常生活的基本价值观念之一。

      由于儿童在家庭中居于中心地位,因而在选择家庭住址时,儿童的需要就成为首要因素。随着城市的发展和负面影响的突显,城市越来越不利于儿童的成长,而郊区则成为儿童身心健康成长的良好环境。人们移居这里的主要原因就是为儿童们提供了一个理想的生活环境。更重要的是,由于到郊区定居的人口大多为富裕人口和中产阶级,税收比较充足,因而可以建立良好的学校。由于郊区拥有儿童健康成长和接受教育的良好环境,成为中产阶级家向郊区迁移的重要原因。

      未来市郊的两大趋势

      一、郊区越来越像城市

      随着富人移居郊外,郊外的生活设施也越来越全面,每个相对大些的卫星城都有自己的市中心,相距不是很远就有各自的商业中心和超级市场,开车到那里集中购物,甚至比城里都方便。在美国的房地产开发商开发新项目不仅是建设房子本身,还有小区的绿化,生活配套等等。许多美国的大商场,餐饮的连锁店就在小区不远处建店,形成商业区。

      二、人口结构变化将重塑郊区

      未来十年,美国移民数量将会持续增长,且新移民的结构也将发生变化,他们将拥有更高的收入和学历,并且选择居住在郊区。过去,美国移民中很多是偷渡进来,从事低收入的体力劳动;而未来十年,美国移民更多的是通过合法途径入境,他们拥有更高的收入和学历。照目前的移民速度,到2025年每7个美国居民中就有1个是外来移民,届时美国移民数量将达到5300万,从而使郊区文化变得更加多元化,并对商业格局产生巨大的影响。

      根据realtor.com的数据分析,在全美一些都市地区,郊区的人口增长速度已经超越了城市,从2010年到2017年,郊区的家庭在全美的增长率为7.9%,而城市地区的增长率为6.6%。

      而这也就相应增加了郊区住宅需求的,推动了郊区房价及租金的增长,根据Zillow最新数据分析,今年四月,美国四年来第一次郊区租金涨幅超过市区。

      美国最受欢迎的郊区房产在哪?

      Realtor.com以邮政编码划域,查看了50个最大都市地区的居民数量、上市住房、房价以及住房需求增长速度,依此列出全美10大郊区房地产热点。分别是:

      1.科罗拉多州——丹佛东北部(邮编:80239)

      该地区住房中间价27万美元,房屋上市平均19天后售出,在过去三年上市价格每年增长20.6%。

      2.得克萨斯州——达拉斯Wylie (邮编:75098)

      家庭数量从2010年到2017年增长了12.3%,住房中间价36.9万美元,房产在市场上平均驻留41天,上市价格在过去三年每年增长18.7%。

      3.加利福尼亚州——旧金山Dublin(邮编:94568)

      这一区的家庭数量从2010年到2017年增长了25.6%。住房中间价89万美元,一般房产上市24天售出。

      4.得克萨斯州——奥斯汀Daffan(邮编:78724)

      5.佛罗里达州——坦帕市Palm River-Clair Mel(邮编:33619)

      房产上市平均47天售出,上市价格在过去三年每年增长19.8%。住房中间价13.4万美元。

      6.佛罗里达州——奥兰多Vista East(邮编:32829)

      距离迪斯尼世界和环球影城只有30分钟路程。上市价格在过去三年每年增长13.8%。住房中间价23万美元。

      7.佛罗里达州——迈阿密Cutler Bay(邮编:33189)

      这个郊区的家庭数量从2010年到2017年增长了12.3%。郊区的一个典型房产在市场上待售50天,上市价格在过去三年中每年增长16.3%。住房中间价29万美元。

      8.加利福尼亚州——圣何塞Milpitas(邮编:95035)

      9.田纳西州——那什维尔Williamsburg(邮编:37129)

      10.北卡罗来纳州——罗利Apex(邮编:27502)

      郊区房地产,空气宜人,交通便利,如果有海外置业需求,也可以考虑一下美国郊区房地产。

      总结:

      美国郊区正在向城市靠近,但又不完全与城市一样。最后,引用美国城市史学家、哥伦比亚大学历史系教授肯尼斯·杰克逊(Kenneth Jackson)来结束,“一切都在变化中。随着郊区化进程的趋缓,城市和郊区之间正在达成一种新的空间平衡。”

      *本文授权转自天道海外置业,添加关注(TD-haiwaizhiye)获取更多海外置业服务。

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