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都说美国养房成本高,3分钟快速了解美国房产税!

  • 责任编辑:aithusa.yang
  • 来源:互联网
  • 时间:2017-07-10 17:17:14

  “美国的房产税是不是特别高?会不会在那里买房容易养房难?”不少客户在咨询美国房产信息时常常有这样的疑问。他们担心美国房产税太过高昂而对出手投资畏手畏脚。

  那么,美国的房产税真的高得惊人吗?今天小编带你3分钟快速了解美国房产税。

  美国很大部分房产税收都用于教育支出,以及相应的公关设施建设,美国政府在使用税收方面也接受大家严格的监督,税收所有支出全部有非常清楚的记录,可以上网随时查询。县、市两级政府对于房产税的使用必须本着公 开、透明的原则,纳税人可以对政府如何使用房产税进行监督,立法机构也会行使监督权。

  无论是房产税税率的改变,还是房产税用途的变更,一般都要通过县、市 两级政府讨论后决定,同时必须充分尊重居民的意见。总体来说,美国在房产税方面的法律较完善且信息公开透明。

  聊完了意义,大家肯定好奇房产税率究竟是如何计算的?

  税率各州大不同

  全美国的每个州每年都征收房产税,房产税主要由房贷利息丶保险费用和地税组成。但是,每个州以及州内各县市征收房产税的标准都不同,税率分布在1%~3%不等,并且每年都会根据地方政府的预算需求而改变。同时,不同地区每年征收房产税的频率也不一样,例如费城每年只收一次,而新泽西州每年则会征收四次。

  据统计,2016年美国房地产税率最高的州分别为新泽西、伊利诺伊州、德克萨斯州、新罕布希尔州和佛蒙特州。而税率最低的州分别是夏威夷、阿拉巴马、科罗拉多、田纳西州和特拉华州。夏威夷的税率仅为0.32%,而最高的新泽西则为2.31%,是夏威夷的7倍多。


  美国房产税率最高及最低的州

  2016美国房产税税率排行

  在华人最为集中的加州,房产税率平均为0.81%,名列州排行榜第34位,按38.55万美金房屋中位值计算,家庭年缴房产税3122美金(排除房价较高的旧金山至硅谷的大湾区,这里房价中位值达到80-100万美金,房产税率1.1-1.25%)。


  精明的朋友可能会想:那我就去那些税率低的州置业好了,可以省一大笔房产税。然而事实并非如此简单。以加州和德州为例,加州的房产税率大致为1%,德州的大致为2%,看起来好像加州置业交税更少。然而,加州的房价是德州的2到3倍,同样的一个二层独立别墅,在加州售价50万美金,在德州只需要25万美金或更低就可拿下。

  因此,尽管税率不同,同样的房子在德州可能交税更少。所以是不是真省钱还是得去找专业的税务规划专家去核算一下。

  大家从上面的例子可以看出,除了税率之外,另一个决定房产税多少的因素就是房屋估值了。在税率不变的情况下,房屋的估值越高,需要缴纳的税金自然也就越多。

  房地产的估值由两部分构成:一是房屋本身的价值,二是土地的价值。周边房屋价格、房屋大小、房型、房龄及房屋设施等因素都决定了房屋本身的价值。而土地的价值则取决于该地区的热门程度,中心地带土地价值高,偏远地区的土地价值就比较低。这里小编认为,置业单单看房产税并不可靠。

  房产税的计算

  房产税=房产税预算总收入/该地区房产计税价值总额

  如果经济增长,地方各级支出预算总额不变,而房产价值持续上涨,则实际税率逐年下降。也就是说很多地区房价上涨了一倍,而房产税仅上升10%-20%,相当于房产税率下降了40%。

  应交房产税=房产计税价值×当地房产税率。

  二手房计税价值由评估人员定期进行评估。

  新房计税价=购入价格

  税务早规避,避免重复缴纳

  对于很多海外移民,投资的华人来说,一定十分关心,如何合法减轻税务,享受相关政策优惠,不要单独看房产税,要有整体规划意识,美国的税务问题整体来看较为复杂,各类不同税种之间互相有交叉,单独割裂看某个税种,可能会因为信息不明而造成重复纳税的浪费。

  所以,小编建议最好提前做好税务规划,只要规划得当,就能够大幅省税。比如,在美国,房产税是可以抵个人所得税的,各地都有相关规定可以申请减免,政府在每年寄出房产税账单的时,会附带一份如何申请减免税的说明。以加州为例,纳税人的主要自用住宅,可免除7000美元的房产税。

  拖欠房产税税款后果

  最后要阐释清楚的问题是拖欠房产税税款可能会带来什么样的后果。一般来说,政府根据法律作出的具体做法主要有两种:

  而对于拖欠或不缴房地产税的屋主,政府首先会将欠税与房产地契(Title以及Deed)联系在一起。这样,会大大降低屋主的信用记录,也会持续影响房屋在市场后续的交易流通。其次,如果屋主坚持不缴房地产税或拖欠税款,政府可以根据法律规定,采取强制措施将房子拍卖,这种做法被称为“房地产税卖屋”(tax sale home)

  拍卖房地产税欠税(tax lien sale),由出价最高的买家买下屋主的欠税,这样,买家就成为屋主的债主,由买家负责向屋主追缴欠款以及利息、法律费用等。如果屋主不能满足新债主的追款要求,新债主则可以根据法律,将屋主的房屋公开拍卖。这种拍卖方式在全美29个州以及首都华盛顿特区、维尔京群岛和波多黎各是合法的。

  直接拍卖房地产(tax deed sale),由出价最高的买家买入房地产以及所欠房地产税。通常政府在采用上述两种方法之前,都会给房主一段时间去清缴所欠的房产税,如果超过所给期限才会采用房地产税卖屋的办法处理,启动拍卖程序。

  美国房地产税到底高不高

  美国房产及附属土地永久产权,房产税是房产私有权的重要保障。中国未来很有可能受房产税,但中国实行永久产权的可能性不大,况且中国主要居住类型是高楼,设计寿命也可能不到70年。

  美国房产税大部分用于公立教育资源建设,学校教育质量提升也会带动房价的上升。同事也确保美国经济长久不衰。

  以洛杉矶新房为例,一套60万美元的新房。我们算一笔账:

  房子全款 600000美元

  房产首付 240000美元

  租金收入 3500美元/月

  贷款本息 -2000美元/月(30年,4.9%)

  房产税 -550美元/月

  HOA -50 美元/月

  保险 -50美元/月

  净收入 850美元/月

  年收入 10200美元/年

  年收益率 4.25%

  根据上面的计算,也就是只要投资24万美元,完全就可以实现以租养贷,而从长远看来,可以预见,靠房屋租金来还银行购房贷款的“以租养房”的投资目的。

  5月,洛杉矶都市圈的房价中位数为 $552,000,较去年同期相比上涨了6.4%,与上月相比则环比上涨了1.0%。根据预测,洛杉矶都市圈未来一年的增速为9.3%。

  以60万美元房子为例,房价每年将增长5万美元左右,这样每年不仅每年有固定收益,更重要的房产升值收益,而且,随着租金的每年上涨,每月净收入会逐年增加,房屋土地都是自己的。总结,美国房产税并不高!看完之后对美国房产是不是很有兴趣,那就赶快联系我们吧!

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